分析师/ 杨晨青 马千里

　　通过城市房地产市场风险排行榜的研究，克而瑞研究中心对全国各市的风险予以了量化评测，对各个城市能级的风险特征进行了深入分析，就发展风险普遍更高的三线城市而言，其外出务工占比较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，使得市内对新增住房的需求相对冷淡。而产业经济尚欠发展、人口吸纳能力一般、公共设施有待进一步改进等外部因素，以及中心区域土地供应的较为充裕，更使得三线城市供应过量的市场现象雪上加霜，大多城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，供求风险较高。

　　人口外流现象严重，内生需求明显不足

　　综合实力的相对不足，经济、教育、医疗、社保体系等方面的有待发展，使得不少三线城市面临着人口外流的问题。在常住户籍人口比指标上，三线城市均值仅为全国平均水平的90%。人口外流使得三线城市业狭小的人口规模规更加趋向于低位，进一步降低城市房地产市场的需求规模。如资阳、广安、信阳等中西部市更是有3成左右的户籍人口不在本地居住，市场需求明显不足，房地产投资面临着较大的去化压力。

　　并且除部分收入相对较高的东南沿海及具有资源优势的城市外，三线城市人均收入大多接近或落后于全国水平，市场购买能力相对较弱，令房地产市场发展受困。而就城镇职工工资和居民可支配收入的情况来看，其1.9倍的差距也值得关注，三线城市二者的差距一方面是由于三线城市城镇留守人口的占比较大，拉低了人均可支配收入，而另一方面更重要的则是由于三线城市企事业单位收入相对较高，与未列入统计范围的工作者相比收入差距较大。因此三线城市的本地购房群体也往往来自于企事业单位，这虽然使得客户定位工作较为简单，但也在一定程度上限制了产品的多样性，业内同质化竞争也往往会更为激烈。

　　供应过剩，部分城市去化风险显现

　　三线城市平均供应规模相比一二线城市仍有一段距离，市场规模总量不大，但相对冷淡的房地产市场需求和购买能力，仍然使得供求关系的波动性风险趋高。而近年来过于迅猛的土地开发，尤其是三线城市商业地产的过快兴起，更是使得不少三线城市的风险进一步上升，2011年末，三线城市供求比仅为0.59，期内新房销售率不足六成，土地消化周期进一步拉长，市场去化风险显现。就具体城市而言，如武威、陇南、固原等市，其房地产市场年均供应均一般在300万方以下，但限于低迷的市场需求，上市新房去化仍然难达三成。而即便是供求比较高的城市，如嘉峪关、韶关、内江、潮州等市，虽然市场需求较为旺盛，但在城市规模大多有限的桎梏下，市场前景仍然难言广阔。

　　而在相对宽松的调控政策下，三线城市房价水平虽然普遍较低，但其上升速度却又明显快于全国平均。就最新数据而言，2011年起发布国家统计局发布的70大城市房价指数显示，大中城市房价大多控制良好，两年内商品房价格上升比例应在15%以内，但是在2010年下半年至2013年上半年的这一段时间内，全国平均房价却上升了29.01%，因此房价水平较低、平均市场容量较低的三线城市反而成为了全国房价上升的重要推手，更高的房价增速和波动幅度，也无疑更进一步加大了三线城市的供求风险。