建业低成本海外融资再揽大单

以年利率6.5%发行2亿新加坡元优先票据，建业低成本海外融资再引关注

年利率6.5%，建业地产再发2亿新加坡币票据融资

5月15日，建业地产的一笔海外融资，再次引起市场广泛关注。

当日，建业地产股份有限公司与新加坡星展银行、摩根斯坦利、瑞士信贷订立购买协议，发行金额为2亿新加坡元（约10亿元人民币），于2017年到期的年利率6.5%优先票据。本次发行募集资金为现有债务的再融资与一般营运用途。

这是继2012年后，建业地产在新加坡再次发债融资。两年前的4月11日，建业曾经与摩根斯坦利、德银及华侨银行签订购买协议，首次在新加坡发行4年期的1.75亿新加坡元（近9亿人民币）票息为10.75%优先票据。

不过，令人关注的是，此次融资的成本比两年前大幅降低。

“本次建业发债规模虽然不大，但与2012年第一次发行新币债比较，利率由10.75%大幅下降至6.5%，特别是6.5%的利率水平低于发行当日在债券二手市场上交易的建业2012年新币债券折算利率，这在债券发行案例中十分罕见。”5月27日，国内一位融资专家对记者表示。

一般而言，对于投资者而言，同等情况下，新发债利率略高于兑付期限短的“老债”更易被接受。记者了解到，建业地产2012年首次在新加坡发的优先票据，目前市场上的交易价格为票面价格的107%，结合两年后到期折算，实际年化利率为6.6%多。但是此次建业发行的三年期债券，虽然定价6.5%年利率，依然获得抢购。

“这说明投资者十分认可建业稳健的省域化战略，在二手交易市场买不到期限短的债券时，宁可买期限长利率更低的债券。”建业地产股份有限公司执行副总裁、首席财务官胡冰告诉本报记者。

建业境外融资频频发力，低成本成最大特征

近年来，作为建业融资体系的重要支撑部分，境外融资频频，并且成本逐渐降低。

2010年10月14日，建业地产首次在香港发行5年期美元债券3亿美元，利率为12.25%；2012年4月12日，其又发行了1.75亿新加坡元的2016年到期的优先票据，年利率为10.75%。

2013年1月21日，在港发行的2亿美元2020年到期美元债券，年利率为8%。当年5月22日，建业地产于香港再次成功发行5年期4亿美元无抵押美元债券，债券年利率仅为6.5%。如今在新加坡发债，同样以6.5%低利率令人关注。

实际上，在建业境外融资中即使看似较高的利率，仅仅是相对自身而言，对比同行业，也是低成本融资的典范。比如，两年前首次在新加坡发债10.75%年利率，以较低的资金成本令众多企业艳羡不已。

熟悉国内房地产行业的人都知道，受宏观调控等影响，地产企业融资较难且成本普遍较高，年利率10%以上非常正常。通过信托、民间借贷等渠道，房地产企业融资成本在20%以上的并不少见。

“境外发债都是信用债，客观上也倒逼建业财务更趋规范。”胡冰说。据记者了解，建业近年来在国际债券市场表现优异，2013年国际评级机构标准普尔与穆迪均把建业地产的债券评级提升了一级，分别是BB-与Ba3，并且展望稳定。截至2013年12月31日，建业地产的净负债率仅为37.2%，手持现金近57亿人民币，财务状况十分稳健。

胡冰表示，建业将随时关注资本市场，把握窗口，利用国际资本市场的低利率环境进一步优化公司的财务状况，降低公司的融资成本。

境内境外两条腿走路，成熟财技支撑建业稳健扩张

本报记者了解到，境外、境内两条腿走路，在不同机遇窗口选择合适的融资方式，“持续、盈利、稳定、增长”是建业发展的重要目标。

“比如此次选择新加坡元融资的原因是，美联储量化宽松正在退出，美元债市表现较差，港币和美元挂钩同样受到影响。当前的贬值行情导致人民币债市同样不佳。但新币是个小币种，受美元影响小，发行成本明显要低。”胡冰说。

其实，建业此次能够成功再次在新加坡发债，还有另外两个重要原因，一是建业第二大股东凯德置地是新加坡知名政府控股企业，二是建业此前在新加坡成功发债积累了良好的认可度和经验。据记者了解，此次建业发行的新加坡优先票据中，新加坡投资者占到78%，香港投资者占到20%，剩余2%为欧洲投资者。

事实上，如果跳出这一单笔发债行为，纵览建业近年融资渠道，会发现多元化的特征非常明显。在境外资本市场，以股权和发债融资为主，近年尤为重视债市。在境内，以银行贷款为主，除此之外，信托、基金、合资开发等多种渠道基本全部涉及。

进入2014年，建业地产在聚焦省域化战略的同时，“重夺郑州第一”成为其重要战略指引。显然，成熟财技和源源不断的资金“粮草”将成为其重要保障。